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许家印堪比经济学家? 新恒大估值存巨大想象空
【经济学】 发布时间:01-10

  今天下午,在上市的恒大集团公布了2018年上半年财报。财报显示,在过去短短半年的时间里,恒大集团净赚了530亿元,比万科、、保利、绿地这四家龙头房企的净利润总和还要多,堪称是地产行业的“利润之王”。

  在中国的地产行业里,恒大集团只是一个后起之秀,这家公司是1996年才成立的,比其它几家业内龙头要晚了七八年,这令恒大几乎错过了中国后的第一波房地产大牛市。不过年轻的恒大却凭借着对宏观大的精准把握,成功在2003年后启动的这波房地产大牛市中逆袭了无数同行老前辈,成功实现了弯道超车。

  2018年3月26日 ,以“新恒大、新起点、新战略、新蓝图”为主题的恒大2017年全年业绩发布会在举行,许家印在会上正式宣布“新恒大”到来。那么几个月过去了,新恒大的又给我们带来什么样的变化呢?

  根据恒大集团今天公布的财报显示,恒大集团有多项核心指标位居行业第一。其中上半年营业额达到3003.5亿元人民币、同比大增59.8%,核心利润550.1亿元人民币、同比大增101.5%,净利润530亿人民币、同比大增129.3%,总资产17699亿,净资产3245亿,均创行业有史以来最高纪录。

  从已经公布半年报的四家龙头房企的数据来看,今年上半年碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、83亿,总和起来仅有474.5亿元人民币,比恒大的净利润少了55.5亿元人民币。

  恒大能够超越诸多“老前辈”成为“利润之王”,离不开土地储备战略、独特的标准化运营模式、产品附加值提升以及还清永续债。

  土地储备方面,恒大集团目前的土地储备达到3.05亿平方米,而土储成本仅为1683元/平方米,在国内龙头房企中是最低的。

  标准化运营方面,恒大集团采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低销售、管理、财务三大费用。从财报来看,恒大今年上半年销售管理费用率比去年同期下降了近两个百分点。

  产品附加值提升方面,恒大全力打造全环节精品,通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅,了毛利率及净利率稳步上升。

  更重要的是,恒大集团在2017年提前1129亿永续债,大幅降低了企业的债务利息负担,从而出了巨量的利润空间。

  根据恒大的财报来看,最大的亮点还在于许家印为新恒大描绘的“新蓝图”,一方面是地产经营模式要从“三高一低”转变为“三低一高”,另一方面是恒大布局高科技,朝着多元化方向发展,有望会令恒大成为一家可持续发展的企业。

  2013年的时候,在实体经济出现困难和货币市场出现钱荒的双重影响下,中国的房地产行业了一波小寒冬,李嘉诚开始撤离中国、万科喊出准备过冬,但是恒大却了逆势扩张。最后事明那波寒冬其实只是遇到一股冷空气,短暂的不景气过后迎来了数年的大涨,恒大的销量也因此而赶超万科。

  而当碧桂园以更加疯狂的速度扩张时,恒大却开始转换经营模式,从“三高一低”转变为“三低一高”,大力降低负债率,结果今年恒大上半年盈利530亿,而碧桂园却背负着9000多亿的债务在前行。

  纵观恒大这些年的发展,可以发现许家印的节奏踩得很准,具体来说主要是对宏观经济的变化把握很准,能够准确抓住了大周期提供的契机。这一点上,冶金专业出身的许家印,实践起来并不输给经济学家。

  具体来说过去5年恒大弯道超车的关键节点,许家印总共带领恒大抓住了第三波婴儿潮红利、全球货币宽松、贸易战后高科技产业大底等三个大机遇,为恒大的长远发展打下了基础。

  从2003年启动的这波房地产大牛市主要由两方面的因素推动的,一个是经济发展带来的强大购买力,另一个是购房刚需带来的庞大需求量,而刚需则来自于中国快速城镇化和第三波婴儿潮叠加的红利。

  从上图我们可以看出,中国的城镇化增速最快的阶段在1995年到2035年这40年间,城镇化水平将由30%左右提升到70%左右,之后城镇化增速就会趋于停滞,也就是这40年基本上是中国房地产的繁荣期。

  而从上图我们可以发现,中国的第三波婴儿潮是出现在1986年到1990年这5年里,平均每年出生人口达到2500万左右,而从1990年之后,中国每年的新生儿数量急剧跌落到1500万人水平,仅相当于婴儿潮期间的60%水平。

  所以在1995年到2035年这波房地产繁荣期内,抓住第三波婴儿潮出生人口的置业高峰期,也就是抓住了中国房地产的黄金5年。

  根据统计数据,中国年轻人平均的买房年龄为27岁。2013年刚好是1986年出生的人到达需要结婚购房的刚需爆发节点,恒大是在这一年疯狂的逆市扩张;而2017年刚好是1990年出生的人到达结婚购房刚需爆发点,恒大在这一年开始降杠杆转变经营模式。

  所以说在中国的几大房企中,只有许家印的恒大是最能准确把握住了第三波婴儿潮红利的企业,因此这几年恒大的发展势头也是最迅猛的!

  恒大要想抓住第三波婴儿潮红利,也需要有充足的资金才能逆市扩张,而恒大在融资的节点选择上也是挑得恰到好处。2013年之后几年里恰好处于全球货币政策宽松的大背景下,恒择这个时间节点大举融资,能够获得低成本的资金供企业扩张。

  更重要的是,恒择在美联储加息之前及时开展减债行动,避免受到高利息和和美元升值带来的冲击。恒大集团把握住了几十年来难得的宽松进行扩张,这种良机每个人一辈子大概只能经历两次,所以说许家印不仅很聪明,而且也是很幸运的。

  今年以来,恒大集团在跨行业投资布局上也是颇具战略眼光。不论是4月份恒大宣布将在生命科学、航空航天、集成电、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等重点领域投资1千亿元,联手中科院打造三大科研,还是6月份入股贾跃亭的法拉第未来,发展中国的新能源汽车,许家印投资的方向都是未来的刚需。

  在经济学上有个“康波周期”理论,该理论认为世界经济中存在一种以五六十年为一个循环的经济周期,它的演化本质上是由技术所推动的。近代以来,我们人类总共已经经历了五个康波周期,分别是由纺织工业和蒸汽机技术、钢铁和铁技术、电气和重化工业、汽车和电子计算机、信息技术所推动的。

  目前我们正处于第五个康波周期的萧条阶段,大约在10年以后就会进入第六个康波周期,而第六个康波周期大概率就是由人工智能和机器人技术为主导技术而推动出现的。所以从许家印的投资版图来看,他现在是在低价抄底未来的潜力股。

  目前国内几大房企中,恒大集团不仅是最会赚钱的公司,而且也是对未来的战略布局最远大的公司。但是现在恒大的总市值仅为3800.29亿港元,换算下来市盈率仅为5倍左右,而同行的万科与碧桂园的市盈率分别为13倍和7倍多,所以恒大的估值存在着明显的低估。

  从恒大的战略布局来看,我们认为恒大未来十几年里有望稳居国内地产界“利润之王”的,而且在2030年后有望转型成为一家综合性高科技企业。

  2020年到2035年之间,第三波婴儿潮的红利虽然已经过去了,但是中国快速城镇化的红利仍然存在,因此中国的房地产行业不会大衰退也不会大爆发,而是会进入一种稳健增长的状态。

  在这种状态下,房地产企业要想弯道超车就不能简单已开扩张规模,而是要靠增效益和控成本来增加盈利。另外在这种大背景下,房地产的供需失衡矛盾将会得到一定程度上的缓解,大家对房子质量的追求更高,而恒大现在转型走的精品战略更符合市场需求。

  随着美国加息周期的启动,以及全球去杠杆的大背景下,货币政策会进一步从宽松转向紧缩。由于国内房企负债率普遍较高,所以未来可能会受到一定程度的冲击,部分实力较弱和杠杆过高的房地产企业可能会出问题。

  在城镇化红利还能维持十多年的情况下,房地产行业出现洗牌对于也是行业本身净化的过程,届时能够存留下来的头部企业将会获得更好的发展契机。所以这种大洗牌的到来,对于恒大这种有备无患的企业而言,某种程度上仍然会是一种利好。

  按照康波周期来看,2030年后人类可能会进入第六轮康波周期,届时人工智能会成为该轮康波的主导技术。另外按照淘汰燃油汽车的时间表和目前新能源汽车的技术水平来看,2030年后也会是新能源汽车大爆发的阶段。

  目前恒大集团趁着贸易战后股价低迷的机会,已经低位投资了不少高科技公司、介入了许多前沿科技。随着未来股价的回升,这些企业带来的升值会给很大带来十分可观的收益,更重要的是这些颇具潜力的前瞻技术,未来会给恒大集团带来难以估量的价值。